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商品房

  商品房--简介

  商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。

  商品房--主要分类

  1.内销商品房,指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

  2.外销商品房,指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式  商品房

  3.报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。

  为进一步简化交易手续、刺激住房消费,按照总量控制、合理平稳的原则,北京市政府1999年11月发文规定,除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外,普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易,统一归并为内销商品住房交易,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

  2002年9月1日,北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下,任何推向市场的,并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。

  商品房--升值因素

  交通情况

  影响房产价格最显着的因素是地段,决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况,一条道路的修建设,可以立马使不好的地段变好,好的地段变得更好,相应的房产价格自然也能直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案,关注城市的基本建设进展情况,以便寻找具有升值潜力的房产。掌握这一因素的关键是掌握好投资时机。投资过早,资金可能被"套牢",投资过晚,可能丧失上升空间。

  周边环境

  包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。掌握这一因素的关键也是要研究城市规划方案,恰到掌握好投资时机。

  物业管理

  以投资为目的购买房产,更应注意物业管理的水平;它直接决定了租金的高低。另外,有些物业管理也有代业主出租的业务,因此买房时要注意,一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便;掌握这一因素的关键是在购房时,应将物业管理公司的资质,信誉和服务水 平加以重点考虑。

  社区背景

  每一个社区都有自己的背景,特别是文化背景。在当今知识经济时代,文化层次越高的社区,房产越具有增值的潜力。

  配套设施

  "足不出户"(户:指小区)就能够解决所有的生活问题,是特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的、其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程,也就是房屋价格逐渐上升的过程。掌握这一因素的关键是要看开发商的实力,如果小区开发工程中途停止,配套设施的完善也就泡汤了。

  房屋品质

  随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到日程上来、网络家居、环保住宅等;已经成为现实。实际上;房屋的品质是不断;变好的。单从这个意义上说,建成的房子会随着时间的推移不断贬值。这就要求投资者在买房时,要特别注意房屋的品质,对影响房屋品质比较敏感的因素,如布局、层高、建筑质量等,要重点考虑其抗"落伍"性。

  期房合约

  投资期房有很大的风险,投资者要慎而又慎。但一般说来,风险大,收益也大。如果能合理、合法地应用好期房合约的话,应该是可以获得丰厚的汇报的。需要注意两点,一是要请专业人士帮助起草期房合约;二是要挑选有实力和信誉的开发商,这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子,或者万一出现开发商违约的情况时,也能够保证资金的安全和获得开发商付给的违约金。

  经济周期

  这也是一个房产升值的因素,面对经济还有很大的向上发展空间,房地产市场发展也很平稳,房产投资也会前景看好。

  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书",这是法律对销售方的基本要求。

  "五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"五证"中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

  "二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"二书"可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

  《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

  《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容:   1.开发单位、设计单位、施工单位,委托监理的应注明监理单位;2.结构类型;3.装修、装饰注意事项;4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6.门、窗类型,使用注意事项;7.配电负荷;8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;9.其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中。

  预售许可证

  商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的,同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。其主要内容有:预售许可证号、销售单位名称、项目名称、预售建筑面积、房屋坐落位置(含幢号)、房屋使用性质、发证机关及发证日期等。

  商品房--价格新规

  1.标价不得超过申报价

  国家发改委价格监督检查司将于2011年推出商品房明码实价管理规定,商品房将实行一套一标价,其标价不得超过申报备案价格。2011年3月15日,中消协联合国家发改委价格监督检查司召开座谈会,宣布推行明码实价。国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示,国家发改委目前正在研究制定关于要求商品房明码实价的相关规定,按照规定,开发商必须一次性公布房源,每一套商品房、代办业务的费用和及物业费用都必须明码实价,不得在标价之外再加收任何其他费用。

  许昆林表示,开发商可以在标价的基础上打折、降价,但标价不得超过申报备案的价格。只有再申报备案价格后,价格才能根据再备案的价格更改,这项新规定有望在2011年上半年推出。

  2.四领域将推明码实价

  四大领域包括价格收费实行政府管制的行业和部门,如电力、公共交通、医药、教育、景点等;内部管理比较规范、自我约束能力较强的行业和部门,如大型连锁超市、家用电器维修服务、金银饰品、烟草、餐饮等;大型商场的部分柜台或品牌专柜;中心城市、经济发达地区和市场监管工作较好的地区。   国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示,明码实价不会搞一刀切,条件成熟的领域就会推行,慢慢改变消费者议价的习惯。企业应按承诺去做,并接受大众监督。

  3.不明码实价涉嫌欺诈

  中消协副会长兼秘书长杨红灿表示,目前一些商家的标价已经沦为一种摆设,基本都是走议价模式,由消费者和商家讨价还价。消费者以为赚到了便宜,但实际上由于信息的不对称,"商家不可能做赔本买卖".目前市场上到处是返券、返现、秒杀、打折等,消费者已经搞不清真正的价格到底是多少。商家这种不标明真实价格的做法,已涉嫌误导和欺诈。

  商家的虚假打折等行为,已经扰乱了市场秩序,诱导消费者不理性消费,损害了消费者的合法权益。即将推行的明码实价也不应随意标价,而应该是"不注水的价格",即成本加上合理的利润。

  许昆林司长也表示,1982年中国就把明码实价作为行业的基本制度,1987年国家发布了明码实价管理条例,不按明码实价的就属于违法。


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