中国投资咨询网 设为首页 加入收藏
站内搜索:
您当前位置:行业知识> 金融地产行业 > 房地产业 > 物业管理 > 物业税

物业税

  什么是物业税

  所谓物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。

  从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税金,以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力,对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

  目前,世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例,物业税多属于地方税,是国家财政稳定而重要的来源。

  各国房地产保有税的名称不尽相同,有的称“不动产税”,如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税”,如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”,如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。

  物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来,物业税一旦开征,将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

  征收物业税的前提条件

  征收物业税是否能终结房地产大战,取决于征收的以下三个前提条件是否具备:第一个前提是理清物业税与现有税费之间的关系,第二是建立满足征收物业税的技术条件,第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

  首先,简单地说,物业税是不动产保有环节的税收,我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状,一些地方政府因此在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利,这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取,可以改变这一逆向激励制度。同时,政府与开发商为了征收物业税,也有动力创造良好的社会环境,提供充足的公共产品,吸引消费者到本地安家,提升本地的物业价值。

  但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则旧的税费未除,新的税费又来,对于消费者而言,属于双重收税,于理不合,于法抵牾。

  其次,征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定,是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收?税率该如何界定,各地情况均不相同,到底征收1%还是征收3%,或者每年税率根据房地产价格的不同而变化?如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制?这些都是在操作中绕不过的技术门槛,只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件,就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

  最重要的是,物业税作为地方税种,其本意是弥补地方公共财政的不足,然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品,政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益,这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此,要使得各方普遍支持物业税,最重要的就是使地方公共财政透明高效,使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战,不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

  物业税不是在交易税基础上的二次征税,而是房地产税收体制的大变革;物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举,而是对于房地产价值链条的普遍调整;物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利,而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

  物业税的概念

  我国提出“物业税”概念后,迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论,也引发了人们的种种猜测。时至今日,关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”。理论界,引经据典,众说纷纭;老百姓,既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰,也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失;地方政府,则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。究其原因,主要是对物业税的种种误解所致。
 
  一般来讲,“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税,此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用,类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税,属于财产税,但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前,在我国内地,对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的,因此,物业税并非新鲜事物。

  目前,我国房地产税制相对完整,分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲,房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税,共12个税种。从狭义上讲,房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应,我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。
 
  从税种属性和国际实践来看,物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别,但在我国内地若采用物业税的概念,笔者认为有不妥之处:一是在香港税制中,物业税征收范围较窄;而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产,更类似于我国内地的房产(城市房地产)税和城镇土地使用税,一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈,容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是近十多年来,我国财税部门在对房地产税制的研究中,大多采用房地产税这一概念。因此,采用房地产税而不是物业税的概念,更加符合我国国情,也更易于被人们接受。

  物业税的税负

  物业税税负由两个因素决定,一个是评税价值,另一个是税率。以往社会各界对物业税税负的关注.基本集中在税率高低的讨论上,而没有考虑评税价值的高低,这是具有片面性的。税率高低只是反映税负高低的一个方面,计税依据的界定也是衡量税负高低的重要方面。譬如,我国现行房产税的税率为 1.2%,但是计税依据却是房产原值的一定比例。例如北京市确定为房产原值的70%,则房产税的税负仅是房产原值的0.84%。

  从国际经验看,凡是按照评税价值征税的国家,在确定物业税税负时,也是综合考虑税率和评税价值两方面因素的。在税负一定的前提下,如果采用了较高的税率,往往同时扩大评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异,也就是说将房地产市场价值或市场交易价值打了较多的折扣后,再据此征税;如果采用较低的税率,往往缩小评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异,甚至采用房地产市场价值或交易价格作为计税依据。至于说采用何种方式,主要看纳税人的接受习惯。

  在我国物业税税负的确定上,在开征初期,应当按照循序渐进的原则,把握以下几点:一是考虑量能负担因素,经营性房地产税负应略高于居住用房。二是开征物业税后,原有房地产税或城市房地产税纳税人总体税负应保持大体一致或略有增长,变化幅度不宜过大;对个人住宅的税负应当相对较轻。三是对高档住宅征税,对普通住宅应确定一定期限的免税期,暂缓征税。四是对农业用地暂不征税。

  物业税在国外怎么征收

  物业税在国外不少国家早已开始执行,不同国家的征税方式也大不相同。

  在加拿大,政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

  在法国,政府采用土地年度税的形式征收不动产税。

  在荷兰,地方政府和中央政府课征的财产税,主要课税对象是房屋。

  在美国,拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%到2%之间。

  在新西兰和澳大利亚,不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

  物业税的功能

  物业税有三个主要功能不能遗忘。

  首先,物业税是公共财政透明化运作的产物。如丛诚先生所说,物业税是地方税收的最后来源,在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率,是根据每年地方财政盈缺而定,充裕则少征,不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家,比如瑞典,物业税是财产税的一种,甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。

  物业税有一定的弹性,对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求,同时对于地方财政的支出有刚性约束,这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前,政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。

  其次,物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收,也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利,并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。

  这把剑的锋利之处在于,每年根据市场价格评估,税率每年调整公布,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收,也就是说,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利,对于投资者来说,就是一年一落的达摩克利斯之剑,如果政府要抑制投资,可能提高税率,增加保有环节的成本,成为红利获得者,投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道,否则,购房投资者将三思而行。

  第三,开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革,意味着去除土地财政,改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则,所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。


相关文章链接:
 ·别墅 [8-6]
 ·商品房 [7-17]
 ·二手房 [7-17]
 ·旅游地产 [5-29]
 ·任志强 [1-5]
 ·房产加名税 [9-2]
 ·房产税 [5-20]
 ·廉租房 [1-26]
 ·保障房 [1-25]
 ·物业税 [6-8]
 ·住房公积金 [4-14]
 ·北京房地产业协会 [1-15]
 ·上海市房地产估价师协会 [1-15]
 ·广州市房地产协会 [1-15]
 ·深圳房地产业协会 [1-15]
相关研究报告:
 ·2011-2015年中国物业管理行业投资分析及前景预测报告
Copyright © 2002-2012 版权所有